全期間固定金利型住宅ローンであるフラット35は、多くの人から利用されている制度の1つであり、これから活用したいという方も多いことでしょう。
しかし、フラット35が使えないという物件が存在することをご存じでしょうか。
そこでこの記事では、フラット35が使えない物件の例や、使えないと判断されたときの対処法などについて紹介します。
これからフラット35を活用したいという方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
フラット35が使えない物件とは
フラット35を使えない物件とはどのようなものなのでしょうか。
ここからは、使えないときの状況を7つ紹介します。
例①適法を証明できない場合
フラット35は対象の物件が適法（法にかなっていること）でないと使えません。
適法であることを証明するためには、建築物が建築基準法で定められた要件に適合していることが認められたときに交付される「検査済証」という書類が必要です。
最近は、新築住宅のほとんどが検査済証を取得していますが、以前は検査済証を取得していない建築物が多く存在していました。
検査済証が発行されていない場合は、適法であることの証明が難しいので、基本的にはフラット35を使えないと考えておいたほうがよいでしょう。
一方で、検査済証が発行されている物件は、中古住宅の場合でも、検査時のままで使用しているのであれば適法な建築物だと判断されます。
ただし、建築物の規模や形態が検査時とは違う状況である場合は適法とはいえないため、フラット35を使えません。
例②接道義務を遵守していない場合
建築物には「接道義務」と呼ばれる規定が設けられています。
接道義務とは、建築基準法が定める基準の道路に、2メートル以上接していないと建築物を建てられないという旨のものです。
そして、フラット35が適用される基準の1つにも、住宅の敷地が道路に2メートル以上接している必要性があるという旨の規定があります。
そのため、接道義務を満たしていない物件もまた、フラット35を使えないということです。
基本的に、検査済証を取得している新築住宅は接道義務が遵守されています。
一方で、中古住宅のなかでも昭和25年以前に建築された住宅を補強している物件の場合は、「既存不適格建築物」として接道義務が遵守されていない可能性が高いです。
もしくは、もともと接道義務に遵守していたものの、何らかの事情によって接道義務に適合しなくなってしまった物件もあります。
このような物件は、接道義務の規定に適合していないのでフラット35を使えません。
例③住宅の床面積が小さい場合
フラット35が使えるかどうかは、住宅の床面積によっても左右されます。
床面積とは、建築物の各階における壁、あるいは柱の中心線で囲まれた部分を計算した面積のことです。
よく混同される言葉に延べ床面積と呼ばれるものがありますが、こちらは建築物の各階の床面積を合計したものであるため、意味が違うことには注意しましょう。
フラット35が適用できる住宅の床面積は、一戸建ての場合には70平方メートル以上、マンションの場合には30平方メートル以上という一定の制限が設けられています。
車庫やマンションの共用部は含まれず、店舗や事務所などが併用されている住宅の場合も住宅部分のみが対象となります。
そのため、住宅の床面積が規定よりも小さい場合は、フラット35が使えません。
都心のような地価が高い地域の物件や、1人暮らし用のマンションのなかには、基準を満たさない物件もあるので、注意が必要です。
例④住宅の規格に適合しない場合
住宅の規格によってもフラット35が使えるかどうかは左右されます。
使える住宅の規格は、基本的に2つ以上の居住室とキッチン、トイレ、浴室があるものとなっています。
上記いずれかがないような物件では、フラット35を使えません。
また、部屋数が2つ以上ある場合にも、採光するための窓の開口部が、居室における床面積の7分の1以上なければ、居室として扱われないため注意しましょう。
例⑤戸建て形式が適合しない場合
フラット35が使える木造住宅は、一戸建てもしくは長屋住宅です。
長屋住宅とは、複数の住居が1つの建物のなかで壁を共有するかたちで存在する集合住宅の1つです。
二世帯住宅だと「完全同居型」「部分同居型」「完全分離型」のいずれのタイプでもフラット35を使えますが、「離れ」は使えない可能性があるため注意しましょう。
例⑥耐久性や耐火などの基準に適合しない場合
耐久性や耐火などの基準も、フラット35が使えるかどうかに影響します。
耐久性や耐火などの基準は、特に木造の中古住宅では証明することが難しいと考えられがちです。
設計図や仕様書などで耐久性や耐火の基準を確認できない場合は、現地調査で確認ができます。
物件の現地調査とは、住宅に不具合がないかどうかを確認するために行われる作業です。
現地調査を行うことで、不具合が見つかったときの補修や購入自体の再検討もできます。
例⑦耐震基準に適合しない場合
定められた耐震性能を満たしていない物件では、フラット35を使えないことになっています。
基本的に、物件の建築確認日が昭和56年6月1日以降であれば、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準に適合しているため問題はありません。
しかし、建築確認日が昭和56年5月31日以前の住宅は、耐震評価基準が従前のものであるため、基準に適合できているかどうかを確認する必要性があります。
フラット35の基準を満たすための対処法
物件を探すなかで、予算や立地などさまざまな要件を踏まえて考えていくと、中古住宅が望ましいと思われる方も多いでしょう。
しかし、中古住宅は新築住宅と比べてフラット35の適用条件に満たないことが多いです。
そのため、希望の物件を見つけて物件検査を受けても、検査に落ちてしまい、希望の物件でフラット35を使えないという状況が起こりかねません。
このようなとき、しっかりとフラット35を使えるようにするためには、まずはフラット35を使える物件から探してみるとよいでしょう。
たとえば「中古マンションらくらくフラット35」「安心R住宅」「スムストック」などのサイトを利用すれば、フラット35が使える物件を簡単に探せます。
これらのサイトで紹介している物件はすでに物件検査を受けているため、物件検査を省略して探すことができるのです。
したがって、フラット35を確実に利用したいという方は、上記のようなサイトから物件を探すことがおすすめです。
フラット35の物件検査で適合証明書が取れないときは？
物件検査を行った結果、住宅がフラット35の基準に則さずに適合証明書が取れないと、利用することが難しくなります。
ただし、適合証明書を取得するための工夫をすることも可能ではあります。
適合証明は、基準を1つでも満たしていない場合には証明書を発行することが難しいです。検査する項目は物件の構造そのものに関わるものが多いため、適合証明を取れない場合に対処しようとすると、物件の構造に手を加えることになる可能性が高いです。
具体的な対処法としては、追加工事を行うことが考えられます。
ただし、たとえば中古物件の場合はまだ人が住んでいると大掛かりな工事ができないため、追加工事を行えない可能性もあります。
また、追加工事は費用が大きくかかることも考えられるため、資金計画は慎重に行ったほうがよいでしょう。
こちらで適合証明書の発行方法についてご紹介しています。こちらも申請時に必要となる重要な書類ですので、フラット35の申請をご検討されている方は必ずご参照ください。
フラット35が利用できる物件とは
ここまで、フラット35が利用できない物件をご紹介してきましたが、逆に利用できる住宅の条件とは何なのでしょうか。
こちらの記事では、そうした利用条件や他にも金利など、フラット35に関する詳細をご紹介しています。
フラット35をご検討されている方は、ぜひご参照ください。
フラット35が使えない物件でも制度を適用させるための対処法はある
今回は、フラット35が使えない物件の例や、使えないと判断されたときの対処法を紹介しました。
物件検査ではフラット35が使えるかどうかをさまざまな項目を見て確認し、どれか1つだけでも基準が満たされていないと制度が使えません。
物件検査はそれだけ厳しいものとなっているのです。
希望の物件を見つけてから物件検査に落ちてしまうと、再度物件を探さなくてはならないので、最初から物件検査を受けている物件を探すことがおすすめです。
フラット35の適合証明書を急ぎで発行したいという方は、殖産のベスト能見台店までお気軽にご相談ください。
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